Кто такой девелопер - чем занимается девелоперская компания
В ближайшее время появилось много новых слов, значение которых не всегда сходу понятно. Одно из их — девелопмент и девелоперская компания. По объявлениям видно, что они связаны со строительством, но почему бы не именовать их строительной компанией? Это поэтому, что строительство — только часть задач, которые делают девелоперы.
Что такое девелопмент, чем занимается девелопер
Само слово «девелопмент» — транслитерация британского development, часто встречающийся перевод которого — разработчик.
Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией либо конфигурацией имеющегося строения либо земляного участка, приводящая к повышению их цены.
Соответственно, цель девелоперской компании, повышение цены недвижимости и удачная ее продажа.
Этапы девелоперского проекта
Чем все-таки тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет конкретно строй работы, может быть, с привлечением средств. В то время как девелопмент подразумевает полный цикл — от задумки до конечной реализации. Другими словами девелоперская компания занимается:
- Разработкой идеи. Это может быть коммерческий объект — офисное здание, торговый комплекс и т.д. Может быть новый блок домов, как личных так и высотных.
- Анализом ситуации. Просчитывается как эта мысль возможно окажется ликвидной, срок окупаемости, вероятные прибыли и степень риска. По этим данным принимается решение о необходимости реализации проекта.
- Поиском площадки для строительства (строения под реконструкцию), приобретением прав.
- Созданием проекта.
- Поиском подрядчика для строительства либо реконструкции объекта.
- Контролем процесса строительства.
- Поиском покупателей либо арендаторов.
- Управлением объектом.
Это и есть девелоперский проект. Если кратко — выдумали, оценили эффективность, отыскали место и реализовали. Выходит, что девелоперская компания — это организация, которая на сто процентов отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания конкретно для строительства. Другими словами, он делает только часть проекта.
Как осознаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании или сами, или с привлечением средств. Может быть долевое строительство. Но свои средства они также вкладывают, а прибыль получат лишь на стадии реализации — от реализации и аренды.
Виды и особенности девелоперской деятельности
Если гласить о задачках девелопмента в целом — это повышение цены строения, комплекса построек, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Часто деятельность связана со сменой предназначения строения. Покупается старенькое строение либо группа, на сто процентов перестраивается, потом или продается, или эксплуатируется самой компанией.
Если гласить о строительстве «с нуля», то задачка девелоперской компании в данном случае — выстроить очень ликвидное здание. В любом случае нужно быть в курсе рынка, тенденций его развития. Непременно познание технологий в области строительства, наличие опытнейших рекламщиков и менеджеров. Часто девелоперский проект — строительство не 1-го строения, а целой группы либо поселка. Тогда в проект заходит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.
В план включают не только лишь жилые либо производственные строения, да и инфраструктуру, облагораживание и т.д.
Есть два типа девелоперских компаний:
- Fee development (фии девелопмент).
- Speculative development (спекулейтив девелопмент).
Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В данном случае опасности девелоперской компании меньше, потому что средства обычно вносит заказчик. Энтузиазм заказчика в данном случае в том, что у девелоперов налажены дела с специалистами для реализации хоть какой части проекта. Они или содержат у себя штат (очень изредка), или делегируют выполнение определенной задачки спец компании. Но сами имеют профессионалов, которые выслеживают качество выполнения работ. В связи с этим опасности меньше, прибыль на вложения выше.
Тип компании тоже важен
Девелоперские Speculative-компании строят себе. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтригованность в высококачественном выполнении проекта выше — ведь придется все препядствия по эксплуатации решать без помощи других. Да и опасности выше, соответственно, цена квадратного метра тоже. Зато итог с большой вероятностью будет лучше.
Девелопмент земляных участков
Девелопмент земли либо Лэнд-девелопмент (от британского Land — земля) — это таковой вид деятельности, который подразумевает увеличение цены земляного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой предназначения участка, его деления на более маленькие участки, подведением коммуникаций с следующей продажей под застройку. При этом, в большинстве случаев, такие участки приобретают девелоперы-строители для реализации собственных проектов. Если кратко, то схема конкретно такая.
В итоге действий ленд-девелопера обыденный земляной участок преобразуется в готовую к началу строительства площадку, что важно с оформленными документами. Нужно только оформить смену правообладателя.
Девелопмент земли — отдельная категория компаний на строительном рынке
Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Так как это долгий и непростой процесс. К примеру, процедура смены предназначения может занимать не один год. На этом шаге требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Конкретно этот вид деятельности считается более рискованным. Потому что нужно иметь представление не только лишь о тенденциях рынка, да и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых конфигураций в нормативной и законодательной базе и еще массу тяжело предсказуемых вещей.
Выбирая участок земли для собственной деятельности, девелоперская компания поначалу определяется с тем, кому может быть увлекателен данный проект — определяется группа вероятных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, построек и инфраструктуры планируется строго в согласовании с классом клиентов.
Сразу продумывается план вербования средств инвесторов, потому что собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Пристальное внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемой площадки, возможность и перспективы развития транспортного сообщения с примыкающими городскими районами и центром.
Как избрать девелопера
Надежность девелоперской компании определяется количеством удачно реализованных проектов. Конкретно это основное измеряло фуррора и надежности. Понятное дело, что как правило это большие и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет. Конкретно в этом и состоит сложность развития этого сектора рынка: юным организациям очень нелегко войти в бизнес. Не считая того, что требуется очень большой капитал, необходимы наработанные связи, штат профессионалов и возможных заказчиков. При всем этом реализация готовых проектов может быть не таковой удачной не из-за низкого свойства работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, малого уровня доверия.
Важен опыт, наличие реализованных проектов
В каждом регионе собственный рейтинг девелоперских компаний. Большие и известные у всех на слуху, они могут сразу вести несколько огромных проектов потому что, благодаря имени, просто завлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить средства в строящийся объект, конкретно такую компанию — с именованием, огромным количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит находить.
В огромных городках таких девелоперских компаний либо проектов может быть несколько. Чтоб избрать, асоциируйте привлекательность объекта конкретно себе. При всем этом нужно оценивать не только лишь исходя из убеждений нужных средств, да и исходя из убеждений вероятного роста цены вашего «куска» недвижимости. Если рядом либо недалеко реализуются другие проекты, вероятнее всего, цена будет расти стремительно, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городками.
В каком состоянии находятся уже сданные объекты, как комфортны они — тоже принципиально
И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, избранных компаний. Походите, поглядите как все устроено, комфортно либо нет, нравится вам то, что вы видите либо не нравится. Направьте внимание на то, в каком состоянии строения через пару лет после сдачи. Дело ведь не только лишь в управляющей компании, да и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании обычных материалов. В общем, составляющих фуррора и авторитета много. Основываться лишь на обещаниях и маркетинговых проспектах — подвергать свои средства неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.
